Der Termin steht: Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum abgeschafft. Der Entscheid des Bundesrats beendet die lange offene Frage nach dem Inkrafttreten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das mehr als eine Entlastungsmeldung: Mit dem fiktiven Mietertrag verschwinden auch wichtige Abzüge für Unterhalt und Hypothekarzinsen. Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, sollte die Steuerwirkung deshalb nicht pauschal als Gewinn verbuchen. (estv.admin.ch)
Bis und mit Steuerjahr 2028 gelten die heutigen Regeln weiter. Der Systemwechsel betrifft die direkte Bundessteuer sowie Kantons- und Gemeindesteuern. Wie stark sich die persönliche Steuerrechnung ab 2029 verändert, hängt vor allem von der Hypothek, dem Zinsniveau, dem Kanton und der Nutzung der Liegenschaft ab. (estv.admin.ch)
Was ab 2029 konkret wegfällt
Der Eigenmietwert ist heute ein steuerbares Einkommen: Wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, versteuert einen geschätzten Mietwert. Im Gegenzug können unter geltendem Recht unter anderem Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Ab 2029 wird dieses Zusammenspiel für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich aufgehoben. (estv.admin.ch)
| Position | Ab 1. Januar 2029 | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Entfällt bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften. | Kein fiktives Mieteinkommen mehr in der Steuererklärung. |
| Unterhaltskosten | Abzug entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum. | Reparaturen und werterhaltender Unterhalt senken die Steuerrechnung grundsätzlich nicht mehr. |
| Hypothekarzinsen | Nur noch eingeschränkt abzugsfähig. | Bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum fällt der bisher wichtige Zinsabzug in der Regel weitgehend weg. |
| Energie- und Umweltschutzmassnahmen | Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug. | Kantone dürfen zeitlich begrenzte Abzüge weiterführen; die kantonalen Regeln bleiben entscheidend. |
| Vermietete oder verpachtete Liegenschaften | Unterhaltskostenabzug bleibt erhalten. | Die Reform behandelt Renditeobjekte anders als das selbst bewohnte Eigenheim. |
Bei den Schuldzinsen gilt künftig eine neue Logik: Sie bleiben nur noch im Verhältnis des Werts vermieteter oder verpachteter Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsfähig. Für eine Person, die ausschliesslich eine selbst bewohnte Wohnung besitzt, ist das ein klarer Bruch mit dem heutigen System. Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber eines Eigenheims in der Schweiz ist zwar ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Zinsabzug vorgesehen. Er ersetzt jedoch keinen dauerhaft vollen Hypothekarzinsabzug. (estv.admin.ch)
Wer eher profitiert – und wer genauer rechnen muss
Die ESTV ordnet den Effekt klar ein: Bei tiefen Hypothekarzinsen dürften vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer mit weitgehend zurückbezahlter Hypothek häufiger entlastet werden. Das betrifft oft Pensionierte. Steigen die Hypothekarzinsen dagegen deutlich, kann die Reform für eine Mehrheit der Eigentümer zu höheren Steuern führen, weil hohe Zinskosten kaum mehr abziehbar sind. Das ist keine Prognose für einzelne Haushalte, sondern eine Einordnung der Systemwirkung. (estv.admin.ch)
Besondere Vorsicht ist bei Ferienwohnungen und anderen überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften angebracht. Der Eigenmietwert fällt zwar auch dort weg. Gleichzeitig dürfen die Kantone zur Kompensation eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen. Ob ein Kanton davon Gebrauch macht, in welcher Höhe und ab wann, ist heute noch offen. (estv.admin.ch)
Was Eigentümer jetzt sinnvoll vorbereiten können
- Hypothek getrennt betrachten: Zinskosten, Laufzeiten und Amortisationsplanung nicht mit einer vermuteten Steuerersparnis begründen. Ab 2029 verändert sich der steuerliche Nutzen von Schulden grundlegend.
- Unterhaltsbelege sauber ablegen: Für die Steuerjahre bis 2028 bleiben die geltenden Abzugsmöglichkeiten relevant. Massgebend sind weiterhin die Regeln des Wohnkantons und die konkrete Massnahme.
- Energetische Sanierungen nicht nur steuerlich beurteilen: Ab 2029 fällt der Abzug bei der direkten Bundessteuer weg. Kantonale Übergangsregeln können abweichen; entscheidend bleiben Kosten, Förderungen, Energieverbrauch und Zustand des Gebäudes.
- Zweitliegenschaft separat beobachten: Wer ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung besitzt, sollte die Gesetzgebung seines Kantons verfolgen und nicht automatisch mit einer Steuerentlastung rechnen.
- Erstkäufe dokumentieren: Beim ersten selbstgenutzten Eigenheim in der Schweiz kann der begrenzte Ersterwerberabzug wichtig werden. Die konkrete Anspruchsprüfung gehört in die Steuerplanung vor dem Kaufabschluss.
Die offenen Punkte bleiben erheblich
Der Starttermin ist verbindlich, doch die individuelle Rechnung lässt sich heute noch nicht seriös vorwegnehmen. Der künftige Hypothekarzins ist unbekannt. Ebenso offen ist, welche Kantone Abzüge für Energie- und Umweltschutzmassnahmen übergangsweise beibehalten und wo Zweitliegenschaften mit einer neuen Objektsteuer belastet werden. Die ESTV weist zudem darauf hin, dass ihre Wirkungsrechnungen auf Annahmen und teils hochgerechneten Daten beruhen. (estv.admin.ch)
Die ruhige Konsequenz lautet deshalb: Nicht wegen eines einzelnen Steuerabzugs hastig amortisieren, sanieren oder kaufen. Sinnvoll ist, die eigene Finanzierung bis 2029 transparent zu machen und die kantonalen Ausführungsregeln zu verfolgen. Der Eigenmietwert verschwindet – die Steuerplanung rund ums Wohneigentum wird dadurch aber nicht automatisch einfacher.
Quellen
- ESTV: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft
- ESTV: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- ESTV: Aktualisierte Schätzung der Aufkommenswirkungen