Festhypothek: Vor dem Abschluss gehört die Ausstiegsrechnung auf den Tisch

Die neue Zahl ist klar: Bei den über den Comparis-Hypothekenservice abgeschlossenen Finanzierungen stieg der Anteil zehnjähriger Festhypotheken im zweiten Quartal 2026 von 32 auf 42 Prozent. Die längere Bindung gewinnt also an Gewicht. Wer jetzt eine Festhypothek abschliesst, sollte deshalb nicht bloss den Zinssatz vergleichen. Ebenso wichtig ist die Ausstiegsrechnung: Was geschieht bei Verkauf, Scheidung, einem berufsbedingten Umzug oder einem Bankwechsel vor dem Ende der Laufzeit? Comparis, 9. Juli 2026. (comparis.ch)

Die neue Popularität der Zehnjahresbindung

Der Zins einer Festhypothek bleibt über die vereinbarte Laufzeit konstant. Das erleichtert die Budgetplanung. Die jüngste Marktbeobachtung zeigt zugleich, dass Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit unter den über Comparis vermittelten Abschlüssen klar am häufigsten gewählt wurden. Diese Quote ist kein Abbild des gesamten Schweizer Hypothekarmarkts, aber ein aktueller Hinweis darauf, wie stark das Bedürfnis nach planbaren Wohnkosten derzeit ist. Zur Datengrundlage von Comparis. (comparis.ch)

Der SNB-Leitzins liegt seit dem Entscheid vom 18. Juni 2026 bei 0 Prozent. Daraus folgt jedoch kein Recht auf einen bestimmten Festhypothekarzins und erst recht keine freie Kündbarkeit eines langfristigen Vertrags. Festhypotheken werden über die Kapitalmärkte und die Refinanzierung der Anbieter geprägt; zudem unterscheiden sich Offerten je nach Belehnung, Objekt und Bonität. SNB: Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026. (snb.ch)

Was beim vorzeitigen Ausstieg auf dem Spiel steht

Eine Festhypothek ist auf eine bestimmte Laufzeit angelegt. Wer sie früher ablösen will, kann je nach Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung schulden. Sie hängt insbesondere von der Restlaufzeit, der Hypothekarsumme, dem Vertragszins und den Marktbedingungen beim Ausstieg ab. Eine pauschale Franken-Zahl wäre deshalb unseriös. Entscheidend ist die konkrete Berechnungsregel im Vertrag beziehungsweise die schriftliche Ausstiegsofferte des Kreditgebers. Raiffeisen: Hypothek ablösen. (raiffeisen.ch)

Besonders relevant wird das bei Veränderungen, die beim Kauf oft weit weg wirken: Verkauf der Liegenschaft, Trennung, Erbschaft, Umzug oder ein Wechsel der finanzierenden Bank. Eine Übertragung der Hypothek auf die kaufende Person oder auf ein neues Eigenheim kann in einzelnen Fällen eine Alternative sein. Sie setzt aber die Zustimmung des Kreditgebers voraus; sie ist kein automatischer Vertragsanspruch. UBS: Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche Alternativen. (ubs.com)

Diese fünf Punkte gehören vor die Unterschrift

Prüffrage	Weshalb sie finanziell zählt
Wie lange ist die Laufzeit tatsächlich?	Je länger die Restlaufzeit, desto länger bleibt der Haushalt an Zins und Anbieter gebunden.
Wann und wie kann ordentlich gekündigt werden?	Kündigungsfristen können einen Wechsel oder die Anschlussfinanzierung zeitlich einengen.
Wie berechnet der Anbieter eine Vorfälligkeitsentschädigung?	Die Berechnung ist vertragsspezifisch; eine allgemeine Werbeaussage ersetzt keine schriftliche Regel.
Ist eine Übertragung auf Käufer oder Ersatzobjekt vorgesehen?	Das kann bei einem Verkauf oder Umzug wichtiger sein als ein kleiner Zinsunterschied beim Abschluss.
Passt die Laufzeit zur eigenen Lebensplanung?	Absehbare Pensionierung, Familienveränderungen oder ein möglicher Ortswechsel erhöhen den Wert von Flexibilität.

Die Aufsicht verlangt von Banken, die Tragbarkeit von Hypotheken systematisch und anhand nachhaltiger Kriterien zu beurteilen. Für Kreditnehmende ist das ein Hinweis, die eigene Rechnung nicht auf den heutigen Zins allein zu stützen: Auch ein langfristig fixierter Vertrag muss im Lebensverlauf tragbar und handhabbar bleiben. FINMA: Risiken am Immobilien- und Hypothekarmarkt. (finma.ch)

Konkreter Nutzen: Zinsangebot und Vertragsangebot trennen

Für die nächste Offerte hilft eine einfache Reihenfolge. Zuerst sollte der Haushalt vergleichen, ob Laufzeit, Belehnung und Hypothekarbetrag überhaupt gleich sind. Danach gehören die Ausstiegsbedingungen auf dieselbe Vergleichsseite wie der Zinssatz: Kündigungsfrist, Bearbeitungsgebühr, Formel der Vorfälligkeitsentschädigung sowie Regeln zur Übertragung. Erst dann lässt sich beurteilen, ob zwei Angebote wirklich vergleichbar sind. Mehr dazu: Säule 3a: 2025er-Lücke lässt sich jetzt erstmals nachzahlen.

Das ist keine Aufforderung, eine Festhypothek vorzeitig zu kündigen oder ein bestimmtes Modell zu wählen. Es schützt lediglich vor einem verbreiteten Denkfehler: Der Abschlusszins ist sichtbar, die Kosten eingeschränkter Beweglichkeit stehen oft erst im Kleingedruckten. Gerade weil Schweizer Haushalte hoch verschuldet bleiben und Wohneigentum teuer ist, verdient diese Vertragsseite dieselbe Aufmerksamkeit wie die monatliche Rate. SRF zur jüngsten SNB-Einschätzung der Finanzstabilität. (srf.ch)

Unsicherheiten, die bleiben

Die Comparis-Zahlen beziehen sich auf den eigenen Vermittlungsservice und auf Abschlüsse im zweiten Quartal 2026. Sie zeigen einen Trend, aber keinen verbindlichen Marktanteil aller Schweizer Banken. Auch die Höhe einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht aus einem Zinssatz oder einer Laufzeit allein ableiten. Massgebend bleiben der individuelle Kreditvertrag, die Offerte des Instituts und die Situation zum Zeitpunkt eines möglichen Ausstiegs. Comparis: Methodik und aktuelle Hypothekarzahlen. (comparis.ch)

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