Die jüngste Entwicklung im Schweizer Hypothekarmarkt betrifft den Puffer beim Eigenkapital. Laut einer am 14. Juli veröffentlichten Analyse des Hypothekenvermittlers Resolve lag die mediane Belehnungsquote bei Neuerwerben von selbstgenutztem Wohneigentum im zweiten Quartal 2026 bei 79,33 Prozent. Viele Erstkäufer finanzierten ihren Kauf damit nahe an der im Markt üblichen 80-Prozent-Schwelle. Für Kaufinteressierte verschiebt sich die entscheidende Frage: Nicht allein die Höhe des Ersparten zählt, sondern auch der von der Bank akzeptierte Belehnungswert und die Herkunft der Eigenmittel. (resolve.ch)
Die Zahl ist kein amtlicher Durchschnitt für alle Schweizer Käuferinnen und Käufer. Sie stammt aus dem Geschäft eines kommerziellen Vermittlers und kann dessen Kundschaft überzeichnen. Als Frühindikator ist sie dennoch relevant: Die Schweizerische Nationalbank hält fest, dass die Risiken bei neuen Wohnhypotheken im historischen Vergleich erhöht bleiben und dass hohe Belehnungs- und Einkommensrelationen weiterhin genau beobachtet werden. (snb.ch)
Warum 20 Prozent Eigenmittel nicht automatisch reichen
Die verbreitete Faustregel lautet: Für ein Eigenheim braucht es 20 Prozent Eigenmittel. Sie ist als erste Orientierung brauchbar, kann beim konkreten Kauf aber zu knapp sein. Massgebend ist nicht zwingend der vereinbarte Kaufpreis, sondern der tiefere Belehnungswert, den die finanzierende Bank für das Objekt akzeptiert. Liegt dieser unter dem Preis, muss die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Mehr dazu: Hypothek verlängern: Was Banken jetzt prüfen.
Die geltenden Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung verlangen zudem, dass bei einer Hypothekarfinanzierung mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der zweiten Säule kommen. Ist der Kaufpreis höher als der Belehnungswert, muss auch diese Differenz vollständig mit Mitteln ausserhalb der zweiten Säule finanziert werden. (swissbanking.ch)
| Beispiel | Rechnung | Folge für die Eigenmittel |
|---|---|---|
| Kaufpreis | CHF 1'000'000 | Ausgangspunkt der Finanzierung |
| Belehnungswert der Bank | CHF 950'000 | Die Bank rechnet nicht mit dem vollen Kaufpreis |
| Hypothek bei 80 Prozent des Belehnungswerts | CHF 760'000 | Höhe hängt von Bank und Dossier ab |
| Benötigte Eigenmittel insgesamt | CHF 240'000 | CHF 1'000'000 minus CHF 760'000 |
| Davon nicht aus der zweiten Säule | mindestens CHF 145'000 | 10 Prozent von CHF 950'000 plus Wertdifferenz von CHF 50'000 |
Dieses vereinfachte Beispiel enthält noch keine Kaufnebenkosten, Renovationsreserven oder Umzugskosten. Es zeigt aber den kritischen Punkt: Wer exakt mit 20 Prozent des Kaufpreises rechnet, kann trotz ausreichendem Sparguthaben an einer tieferen Bankbewertung scheitern.
Die neue Zahl ist ein Signal, kein Kaufargument
Bei einer Belehnungsquote von 79,33 Prozent verbleiben rechnerisch bei einem Belehnungswert von CHF 1 Million rund CHF 206'700 Eigenmittel – vor Kaufnebenkosten. Das ist nur wenig mehr als die häufig genannte 20-Prozent-Marke. Ein kleiner Abschlag in der bankinternen Bewertung, eine geringere Anrechnung von Wertschriften oder höhere geplante Renovationen können den Spielraum rasch aufzehren. (resolve.ch)
Eine hohe Belehnung bedeutet nicht, dass eine Finanzierung falsch oder unzulässig ist. Sie lässt aber weniger Raum für Veränderungen: etwa für eine tiefere Objektbewertung, einen Einkommensunterbruch, eine Trennung, einen späteren Umbau oder einen Bankwechsel. Die SNB verweist zwar darauf, dass finanzielle Vermögenswerte die Tragbarkeitsrisiken vieler Haushalte abfedern können. Das ersetzt jedoch keinen individuellen Finanzierungspuffer. (snb.ch)
Was vor der Reservationszahlung geklärt sein sollte
- Belehnungswert schriftlich einordnen: Ist die Finanzierungsbestätigung auf den Kaufpreis oder auf einen tieferen bankinternen Wert abgestützt?
- Eigenmittel nach Herkunft aufteilen: Kontoguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung und Vorsorgegelder werden nicht in jeder Konstellation gleich behandelt.
- Die Differenz zum Kaufpreis reservieren: Liegt der Belehnungswert tiefer, darf diese Lücke nicht mit einem weiteren Konsumkredit geschlossen werden.
- Amortisation einplanen: Nach den Mindestanforderungen ist die Hypothek innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen; indirekte Amortisationen sind unter Bedingungen möglich. (swissbanking.ch)
- Liquidität nicht vollständig einsetzen: Die Anzahlung ist nicht der letzte Kostenblock eines Hauskaufs. Unterhalt, Gebühren, Versicherungen und unerwartete Arbeiten benötigen einen separaten Puffer.
Einordnung: Das Dossier wird wichtiger als die Zinsprognose
Der Marktbericht zeigt zugleich eine saisonale Belebung im zweiten Quartal: Resolve zählte 22'130 neue Kredite mit einem Nettovolumen von CHF 20,2 Milliarden. Gegenüber dem Vorjahresquartal lagen Anzahl und Volumen jedoch tiefer. MoneyToday ordnet die Bewegung deshalb als saisonalen Effekt und nicht als breite Erholung ein. (resolve.ch)
Für Haushalte folgt daraus keine Anlage- oder Kaufempfehlung. Die praktische Konsequenz ist enger: Wer Wohneigentum plant, sollte die Finanzierung nicht auf eine runde 20-Prozent-Zahl reduzieren. Ein belastbares Dossier trennt Kaufpreis, Belehnungswert, zulässige Eigenmittel und frei verfügbare Reserve sauber voneinander. Gerade wenn die Finanzierung nahe an 80 Prozent liegt, entscheidet diese Rechnung eher über den Zuschlag als ein kleiner Unterschied beim Hypothekarzins.
Quellen
- MoneyToday: Die auffälligsten Ausschläge im Schweizer Hypothekarmarkt – redaktionelle Einordnung des neuen Quartalsberichts, 15. Juli 2026.
- Resolve: Schweizer Hypothekarmarkt Q2 2026 – Primärquelle der Marktanalyse, veröffentlicht am 14. Juli 2026.
- Schweizerische Bankiervereinigung: Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen – massgebliche Selbstregulierung zu Eigenmitteln und Amortisation.
- Schweizerische Nationalbank: Finanzstabilitätsbericht 2026 – offizieller Kontext zu Risiken im Wohnhypothekarmarkt.