Trotz Nullzins: Beim Hauskauf entscheidet die Tragbarkeit

Der SNB-Leitzins liegt seit dem Entscheid vom 18. Juni 2026 bei 0 Prozent. Das senkt den Druck auf laufende Finanzierungskosten, ersetzt aber keine solide Hypothekarprüfung. Gerade jetzt zählt beim Kauf eines Eigenheims die Tragbarkeit: Kann ein Haushalt Zinsen, Amortisation und Nebenkosten auch langfristig tragen – und passt der Kaufpreis zur Bewertung der Bank? Mehr dazu: Importpreise sinken: Was bei Energie jetzt zählt.

Die Frage gewinnt an Gewicht, weil Wohneigentum weiter teurer geworden ist. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex stieg im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 1,5 Prozent, gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,7 Prozent. Bei steigenden Preisen kann eine günstige aktuelle Zinsrate deshalb rasch durch mehr Fremdfinanzierung und eine grössere Eigenmittellücke überlagert werden. Das BFS veröffentlichte die jüngsten Zahlen Ende April 2026.

Der tiefe Leitzins ist keine Zusage für eine tragbare Hypothek

Die Schweizerische Nationalbank steuert mit dem Leitzins die monetären Bedingungen. Sie legt weder den individuellen Hypothekarzins fest noch entscheidet sie über eine Kreditvergabe. Am 18. Juni 2026 hielt sie den Leitzins bei 0 Prozent und wies gleichzeitig auf die Unsicherheit rund um Energiepreise, Inflation und die Weltwirtschaft hin. Die geldpolitische Lagebeurteilung der SNB ist deshalb ein wichtiger Rahmen, aber kein Preisblatt für Fest- oder SARON-Hypotheken.

Für die Bank zählt vor allem eine belastbare Rechnung über mehrere Jahre. Das Bundesamt für Energie fasst die übliche Logik für selbstgenutztes Wohneigentum so zusammen: Zinsen, Amortisation und objektabhängige Nebenkosten sollen zusammen höchstens einen Drittel des nachhaltigen Einkommens beanspruchen. Wie einzelne Institute Einkommen, Unterhalt und Zinsrisiken konkret ansetzen, kann jedoch unterschiedlich sein. Das Faktenblatt zur Finanzierung von Wohneigentum verweist ausdrücklich auf diese langfristige Betrachtung.

Merksatz: Die aktuelle Monatsrate zeigt, was heute bezahlt wird. Die Tragbarkeit zeigt, ob die Finanzierung auch bei veränderten Bedingungen noch stehen soll.

Was Banken beim Hauskauf getrennt prüfen

Prüfpunkt	Worauf es ankommt	Konkreter Nutzen vor dem Kauf
Nachhaltiges Einkommen	Die Bank beurteilt, welche Einkommen dauerhaft anrechenbar sind und ob die gesamten Wohnkosten tragbar bleiben.	Die eigene Budgetrechnung nicht nur mit der heutigen Rate, sondern mit einer schriftlich erläuterten Bankrechnung abgleichen.
Belehnungswert	Massgebend ist nicht zwingend allein der verlangte Kaufpreis. Beim Kauf gilt grundsätzlich der tiefere Wert aus Marktwert und Kaufpreis als Belehnungswert.	Eine Differenz zwischen Kaufpreis und tieferer Bankbewertung muss zusätzlich aus eigenen Mitteln gedeckt werden.
Eigenmittel	Bei selbstgenutztem Wohneigentum müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der zweiten Säule kommen.	Die Herkunft der Eigenmittel früh dokumentieren; Vorsorgegeld und frei verfügbares Vermögen sauber auseinanderhalten.
Amortisation	Der über zwei Drittel des Belehnungswerts liegende Hypothekarteil ist in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückzuführen.	Die Amortisation als feste jährliche Belastung im Haushaltsbudget erfassen, nicht als vage spätere Aufgabe.
Umbau oder energetische Sanierung	Bei einer Erhöhung der Hypothek oder einem Baukredit können Einkommen und Immobilienwert erneut geprüft werden.	Sanierungsbudget, Förderbeiträge und Finanzierungsbedarf vor der Auftragsvergabe zusammenführen.

Die Mindestanforderungen sind nicht bloss Formalität. Die FINMA stellte bei ihrer Aufsicht fest, dass einzelne Institute bei Tragbarkeit und Bewertung Spielräume stark ausschöpften. Sie erwartet von Banken, Kreditrisiken mit erhöhtem Profil zu begrenzen und nachhaltig zu überwachen. Für Privatpersonen folgt daraus kein Anspruch auf strengere oder lockerere Finanzierung, wohl aber ein guter Grund, Annahmen und Ausnahmen verständlich erklären zu lassen. Die FINMA-Aufsichtsmitteilung zu Immobilien- und Hypothekarrisiken beschreibt diesen Befund.

Die vier Unterlagen, die vor einer Reservation sinnvoll sind

Eine Aufstellung der Eigenmittel: freies Vermögen, Gelder aus Säule 3a, möglicher Vorbezug oder Verpfändung aus der zweiten Säule – jeweils getrennt ausgewiesen.
Die schriftliche Tragbarkeitsofferte: inklusive der berücksichtigten Einkommen, Amortisation und Nebenkosten.
Die Bankbewertung oder zumindest deren Eckwerte: insbesondere dann, wenn der Kaufpreis ambitioniert erscheint oder mehrere Interessenten bieten.
Ein Sanierungsplan für die ersten Jahre: Bei älteren Objekten gehören Heizung, Gebäudehülle und Stockwerkeigentumsbeiträge zur Gesamtfinanzierung, auch wenn sie nicht im Kaufpreis stecken.

Was sich aus den aktuellen Daten ableiten lässt – und was nicht

Gesichert ist: Der Leitzins beträgt 0 Prozent, und die offiziellen BFS-Daten zeigen zuletzt steigende Wohneigentumspreise. Daraus lässt sich nicht ableiten, ob eine bestimmte Festhypothek günstiger wird, ob SARON für einen einzelnen Haushalt passt oder ob ein bestimmtes Objekt finanzierbar ist. Diese Punkte hängen unter anderem von Laufzeit, Belehnung, Einkommen, Objekt, Bankbewertung und Vertrag ab. Mehr dazu: Säule 3a: 2025er-Lücke lässt sich jetzt erstmals nachzahlen.

Der ruhige Schluss für Kaufinteressierte lautet deshalb: Tiefe Zinsen können die laufende Belastung erleichtern. Sie heben aber weder die Eigenmittelanforderungen auf noch machen sie einen hohen Kaufpreis automatisch tragbar. Wer die Bankrechnung, die Bewertung und das eigene Budget vor einer Reservation nebeneinanderlegt, reduziert das Risiko einer späteren Finanzierungslücke – ohne auf eine Zinsprognose wetten zu müssen.

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